Press Malaysia

(SeaPRwire) –   RESTON, Va., May 6, 2024 — Broad Street Realty, Inc. (OTCQX: BRST)

Kepada semua pemangku kepentingan kami.

Di Broad Street, visi kami sentiasa menekankan untuk “memberdayakan orang dan tempat”. Apakah maksud pernyataan ini? Ia bermakna bahawa kami sentiasa memberi tumpuan kepada kejayaan perniagaan dan pengusaha yang menduduki aset penting kami seperti pusat membeli-belah berasaskan runcit makanan dan kawasan campuran, serta pengalaman pelanggan mereka. Untungnya, fokus ini telah memberi kami keupayaan untuk menangani era Covid dan persekitaran pinjaman yang sangat sukar. Walaupun menghadapi angin kencang ini, pusat membeli-belah berasaskan runcit makanan dan perumahan pelajar (komuniti perumahan tunggal kami) telah berprestasi dengan baik dan dilihat dengan baik oleh komuniti pemberi pinjaman dan pelabur institusi. Fokus disiplin ini dan pendekatan pemilihan kami yang sangat ketat terhadap pusat membeli-belah dan kawasan campuran penting telah memberi kami kelebihan kewangan yang tidak tersedia untuk kelas aset lain.

Pada tahun lalu, ketika saya menulis surat ini, saya berkata “Kami mempunyai satu angin kencang utama pada tahun 2023: kadar faedah.” Sayangnya, pernyataan ini sangat tepat dan sehingga hari ini, keadaan ini tidak berubah. Kredit adalah nadi hayat perniagaan yang berat seperti pemilikan hartanah komersial. Tiada rahsia bahawa pemberi pinjaman negara kita menghadapi cabaran sepanjang tahun 2023. Kami melihat penutupan beberapa bank besar pada separuh pertama tahun lalu. Bank-bank besar dan sederhana tampaknya telah meningkatkan kedudukan kewangan mereka tetapi masih ragu untuk meminjam, syarikat insurans memilih aset terbaik dengan penggalangan terendah, CMBS senyap, ekuiti swasta mahal. Pilihan kami terhad.

Terima kasih kepada bank-bank kecil dan penggunaan terakhir syarikat insurans untuk memilih buah-buahan, ketersediaan modal hutang telah meningkat secara sederhana pada akhir suku pertama 2024, tetapi kadar faedah tidak. Sebenarnya, mereka kira-kira 95 mata asas lebih mahal, pada akhir suku pertama 2024, berbanding pada masa ini pada tahun 2023. Kami telah melihat volatiliti tinggi dalam kadar faedah – meningkat dan kemudian melebar semula dalam tempoh masa yang sangat pendek dengan ayunan dramatik. Kami mempunyai kira-kira AS $ 99.7 juta pinjaman yang akan datang pada tahun lalu.

Sebagai contoh fokus disiplin dan proses pemilihan kami ketika mengumpulkan portfolio penting kami pada awalnya, saya boleh menunjuk kepada jualan berjaya dua pusat membeli-belah kami tahun lalu. Satu adalah Spotswood Valley Square Shopping Center di Harrisonburg, Virginia, dan yang lain, Dekalb Plaza di pinggir bandar Philadelphia. Kebanyakan hasilnya digunakan untuk membayar pinjaman jangka dan sebagai rizab untuk keperluan modal aset lain.

Benar bahawa kedua-dua kos pinjaman yang lebih mahal dan ketersediaan yang terhad telah memberi kesan sebenar kepada aliran tunai dan nilai aset kami. Pada masa kami menjual dua pusat, kadar faedah adalah kira-kira 50 mata asas lebih baik berbanding suku pertama 2024, dan kami mencapai harga yang selari dengan penilaian kami pada tahun 2022. Saya tidak pasti kami boleh mengulangi prestasi itu tahun ini jika kami membawa aset ke pasaran dalam persekitaran pinjaman ini. Untungnya, kami tidak dipaksa menjual apa-apa pada masa ini.

Ringkasan ringkas 2023 dan pencapaian terbaru:

• Kami menyelesaikan majoriti pinjaman AS $ 99.7 juta yang akan datang dengan khusus:
  • Menjual Pusat Membeli-Belah Spotswood, yang bersara AS $ 11.8 juta hutang mortgage ditambah bersara AS $ 2.3 juta kepentingan keutamaan.
  • Menjual pusat membeli-belah Dekalb Plaza, bersara AS $ 17.4 juta hutang mortgage.
  • Merefinanskan empat pinjaman untuk jumlah AS $ 45.3 juta hasil, membayar AS $ 41.0 juta hutang mortgage. Pinjaman ini dijamin oleh Coral Hills, Crestview Square, Highlandtown Village, dan West Broad Commons.
  • Dalam suku pertama 2024, kami merefinanskan pinjaman AS $ 11.3 juta dijamin oleh Vista Shops dan dalam suku kedua 2024 pinjaman AS $ 8.5 juta dijamin oleh Midtown Shopping Centers (dikenal pasti dalam penyataan awam kami sebagai Midtown Colonial dan Midtown Lamonticello).
• Kami menandatangani 74 sewa untuk jumlah 260,763 kaki persegi ruang, termasuk 17 sewa baru untuk 41,360 kaki persegi, 45 sewa pembaharuan untuk 197,144 kaki persegi dan 12 pengubahsuaian untuk 22,259 kaki persegi portfolio runcit kami. Jumlah portfolio kami, termasuk perumahan, adalah 90.1% disewa pada akhir 2023.
• Kami mencatat peningkatan pendapatan sewa pada kedua-dua sewa baru dan pembaharuan, menunjukkan pertumbuhan dalaman berterusan dari portfolio sedia ada kami. Pada 2023, peningkatan sewa purata 10.4%, termasuk 35.9% untuk sewa baru dan 7.7% pada pembaharuan.
• Midtown Row Residential disewa 100% untuk tahun akademik sekolah 2023-2024. Pendapatan sewa tahunan asas per kaki persegi pada 2023 adalah 1.7% lebih tinggi daripada 2022. Pada 30 April 2024, Midtown Row Residential disewa 100% untuk tahun akademik 2024-2025 dengan pertumbuhan ABR (Pendapatan Sewa Tahunan) yang sihat.
• Mencatat kerugian bersih AS $ 7.0 juta, dana daripada operasi (“FFO”) yang boleh diatribusikan kepada pemegang saham biasa dan unit OP AS $ 2.4 juta dan FFO yang disesuaikan (“AFFO”) yang boleh diatribusikan kepada pemegang saham biasa dan unit OP AS $ 3.0 juta. Lihat “Ukuran Prestasi Bukan GAAP” pada akhir rilis akhbar ini.
• Mencatat pendapatan operasi bersih (“NOI”) AS $ 24.9 juta dan NOI pusat yang sama AS $ 15.9 juta – peningkatan 5.6% berbanding tahun sebelumnya. Lihat “Ukuran Prestasi Bukan GAAP” pada akhir rilis akhbar ini.
• Pendapatan untuk tahun berakhir 31 Disember 2023 meningkat kira-kira AS $ 9.2 juta, atau 28%, berbanding tahun sebelumnya kerana peningkatan kira-kira AS $ 9.1 juta dan AS $ 0.4 juta masing-masing dalam pendapatan sewa dan komisen, diimbangi oleh penurunan kira-kira AS $ 0.3 juta dalam pendapatan pengurusan dan lain-lain.
  • Peningkatan pendapatan sewa disebabkan oleh pengambilalihan dua hartanah pada suku keempat 2022, diimbangi oleh pelupusan dua hartanah semasa 2023.
  • Peningkatan komisen disebabkan oleh peningkatan isi kandungan penyewaan. Penurunan pendapatan pengurusan dan lain-lain terutamanya disebabkan oleh yuran yang diiktiraf pada 2022 berkaitan dengan hartanah yang diperolehi pada 2022.

Kebanyakan portfolio kami berpusat ke arah runcit penting, runcit harian, dan penyewa bernilai yang memerlukan pelanggan untuk melawat lokasi secara fizikal untuk menerima barangan dan perkhidmatan. Manfaat penting runcit makanan dan kawasan campuran penting kami terus membuktikan kekuatan dan daya tahan semasa masa yang sukar.